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Vol. 252 オークランド不動産売買の現状

VOL.252 2017年 8月 7日 ───────────────────────
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               発行:イーストウィンド <隔週月曜配信>
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 皆さま、こんにちは。

 スーパーラグビーの決勝が先週末に南アフリカのヨハネスブルクで行われま
 した。決勝はライオンズ対クルセイダーズとなり、クルセイダーズが25-17
 で勝ち、最多記録を更新する通算8度目の優勝を飾りました。

 過去6年で見てもNZ勢が5度優勝しており、最近のオールブラックスの強さが
 そのままリーグに反映された結果になっていますね。

 日本のサンウルブズは、オークランドブルーズから勝利を含む2勝と去シー
 ズンの1勝を上回り、少しずつながら強化の影響が表れている感じがします。

 来年から18チームから15チーム縮小並びにグループ分けが変更になり、サン
 ウルブズはオーストラリア地区になる事が決まっています。来年からさらに
 強いチームと戦う事になりますが、一歩一歩チームとして熟成されていくこ
 とを期待します。

 それでは本日のメルマガをお届けいたします。

 (た)


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 今日のメルマガラインナップ

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 1. オークランド不動産売買の現状

 2. 税務コラム ニホンの税金、セカイの税金
  「第46回:相続対策としての不動産投資」

 3. ご案内:いま注目される、海外相続の必要性について

 4. 移住会員さま/NZコラム

   Little Forestさんのニュージーランドコラム
   〜 NZの救急車 〜


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 1. オークランド不動産売買の現状

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 オークランドの約40%の不動産売買を取り扱う不動産エージェントである
 Barfoot&Thompsonのデータによりますと、現在のオークランドの不動産売買
 は非常に停滞しており、その中央値は先月度で81万ドルと昨年の7月と比較し
 て3万ドル(約4%)も低くなったことが分かりました。

 昨年3月の中央値が90万ドルと最大のピークだったので、そこから比較します
 と9万ドル(約10%)も低下したのです。また同様に先月の売却成立数は昨年
 同月と比較して28%の低下(1034軒から747軒)、現在購入可能な売り物件数
 は逆に36%増加(3012軒から4088軒)しています。

 上記の事から、不動産の売り手は現実的な数字で不動産価格を設定しなくて
 は、昨年までと違う今の市場での売却は難しいかもしれません。
 NZ国内の不動産価格はまだ上昇しているのですが、オークランドで起きてい
 るような不動産価格の停滞現象は他の都市、ハミルトン、クライストチャー
 チ、ウェリントン、ダニーデンなどでも起き始めたようです。

 オークランドでは、SHA(Special Housing area)と呼ばれる政府公認の154
 の不動産開拓エリアにおいて住宅の建築ペースの迅速化が課題とされていま
 す。

 例えばタカニニという街のSpecial Housing areaでは、やっとステージ1
 (150棟)のほぼすべての住宅が完成し、売買が完了しているステージ2の建
 築がこれから開始される予定です。

 住宅購入者はファーストホームバイヤー限定、売買契約は、買い手は少なく
 とも1年間自宅に居住しなくてはならない等の条件が設定されています。
 タカニニのSHAでは全部で600棟(ステージ4)まで計画されており、2ベッド
 で650,000ドル以下の手頃な価格帯で売却されます。
 このうちの約150棟(25%)の物件は低所得者用住宅として、国の機関であ
 るハウジングニュージーランド(HNZ)が管理することになります。

 すでに70棟の住宅では居住が開始されていますが、かなり住宅価格が高騰し
 てしまったオークランドでは、このような形で、ファーストホームバイヤー
 が購入しやすい物件が増えていくことも期待されています。



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 2. 税務コラム ニホンの税金、セカイの税金
  「第46回:相続対策としての不動産投資」

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 こんにちは!国際税務コンサルタントのJATコンサルティング代表 内山直己
 です。この場をお借りして税金に関するお話しをさせていただいています。

 今日のテーマは、相続対策としての不動産投資です。最も有効な相続対策は、
 資産を不動産で持つこと。と長らく言われてきました。果たして、不動産は
 本当に相続対策として有効なのでしょうか。

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 (引用開始) 相続税の制度は15年1月に見直され、非課税となる基礎控除は従
 来「5000万円+1000万円×法定相続人の数」だったのが、「3000万円+600万
 円×法定相続人の数」に下がった。この結果、課税対象者が倍近くに増加し
 たこともあり、土地の評価額を小さくできる特例制度の利用が広がるなど、
 節税への関心が広まっている。
 特例を利用するには申告が必要で、国税庁によると特例の申請件数は不明だ
 が、特例を利用するなど相続税がゼロの申告は15年分で前年比約1.8倍の約3
 万人に達し、特例制度を使う人が増えているとみられる。
 しかし、相続税を軽減するはずの特例制度を逆手にとって、得だと思わせな
 がら賃貸住宅の建設を勧めたり、購入資金に銀行ローンを使用させたりする
 手口もまた再三報道されている。
 (引用終了:2017年7月8財経新聞より)
 ********************************************************************

 この記事で紹介されている「特例」は主に「小規模宅地の特例」を指してい
 るかと思われます。小規模宅地の特例は、条件を満たせば土地の価値を80%
 ないし50%減額して相続税の評価を下げてくれるという、納税者にとっては
 大変ありがたいものです。

 例えば、5,000万円の土地があったとして、80%の減額が認められるとすれば、
 土地の資産価値が1,000万円として相続税の計算がされるのです。このような
 特例が存在しない現金や株式などの金融資産を保有する場合と比較して、不
 動産を持つことはかなり有効な対策となります。

 しかし、既に所有している不動産で特例を使う場合や、新たに不動産を購入
 する場合でも全額自己資金で購入する場合と比較して、ローンを組んで不動
 産を購入することは当然リスクが高くなります。ローンを組んでのアパート
 建設は銀行や住宅メーカーがよく営業してくる「対策」ですが、この記事が
 警鐘を鳴らしているのも、そのような相続対策に対するものです。

 もちろん、うまくいけば、アパート建築の際のローンは借入金ですから、相
 続財産を減らすことができます。しかし、ローンには毎月の金利払いが発生
 します。また、アパートは修繕を小まめに行わないと、入居者に嫌気され、
 空室率が高くなってしまいます。アパートは満室かそれに近い形をキープで
 きればいいでしょうが、そうでなければ、キャッシュフローがマイナスにな
 り、財産を減らすことにもなってしまいます。

 とくに日本は少子高齢化で人口が減り、首都圏であれば東京への都心回帰が
 始まっていて、周辺地域の人口減少が続いています。アパートを建設する場
 合は余程立地がよくなければ、今の日本ではアパート建設はあまりお勧めで
 きる状況ではないと言わざるを得ません。それよりも、人口が縮小する日本
 国内での不動産を使った相続対策よりは、海外不動産を使った対策の方が魅
 力的かと思っています。小規模宅地の特例は海外不動産でも使えますしね!

 それではまた次回に!



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 3. ご案内:いま注目される、海外相続の必要性について

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 2008年にいわゆるリーマンショックで端を発した世界的金融危機と続く経
 済停滞。そんな中で起こった東日本大震災の日本経済への計りがたいダメー
 ジは、今後の日本の経済復興がどれほど険しい道なのかを日本国民にいみ
 じくも知らしめることになりました。

 これからの日本政府は「震災復興」という言葉だけを利用して、あらゆる
 角度から国民に負担を課していくことは目に見えて明らかです。

 それに先立って2010年、すでに2011年度の税制改革法案の中で政府は「所
 得税増税」「相続税増税」「消費税増税」等の非常に大きな税制改正を通
 す予定であることを発表していました。

 震災後の対策に右往左往する中国会審議が延期されているものもあります
 が、近い将来必ず国民の負担がさらに増大する方向に政治が舵取りされて
 いくのは間違いありません。

 その中でもとくに相続税の基礎控除が引き下げられました。
 「5000万+相続人毎1000万」だったものが、「3000万+相続人毎600万」に
 引き下げられています。さらに死亡保険の非課税枠を縮小して相当な増税
 を予定しています。

 相続税はスイス・スウェーデン・イタリア・カナダ・シンガポール・タイ・
 マレーシア・オーストラリア・ニュージーランドなど廃止している国も多
 く、これから廃止に向けて動いている国も増える中で、「死者に鞭打つ」
 時代遅れの税金でありながら、日本では裕福な層から効率的に税金を徴収
 できるシステムとしてますます強化しようとしているのです。

 子供たちのために必死で働き蓄えた資産、すでに所得の段階で納税してい
 る資産への再課税が一層厳しくなり、原発の健康不安は増大し、そしてな
 により国(政府)に対する信頼が喪失している今の日本。日本人として、
 1人の親として、未来を担う世代へいかに資産を残せるのかー今こそ、世
 界を視野に入れた相続対策に踏み出す時です。

 海外相続、相続対策について詳しく資料を元にご案内させていただきます。
 下記メールアドレスまでお問合せください。



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 4. 移住会員さま/NZコラム

   Little Forestさんのニュージーランドコラム
   〜 NZの救急車 〜

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 皆様お久しぶりです。寒空のオークランドの下、リトルフォレストB&Bか
 らYukiがお届けします。

 今回までには我が家の子供達と学校の事について色々と書いてきましたが、
 今回は我が家の末っ子が急な喘息を起こした時にお世話になった、St.Johns
 の救急車についてお話ししたいと思います。

 皆様ご存知の通り、この国には手厚い福祉・保障制度がありますが、その中
 でもSt.Johnの救急車は民間のボランティアとドネーション(寄付金)で運
 営されているユニークな救急医療サービスです。
 8955人からなるボランティアと、2475人からなる有給スタッフが在籍してい
 る大きな機関です。

 日本ではその殆どが公共サービスとして提供されている救急車ですが、高齢
 化に伴い、運営コストの高騰やサービスの劣化が問題視されていて、最近で
 は有料の民間救急車などの事業も始まりつつあります。

 そんな中、St.Johnsは運営コストの大部分が寄付金によって賄われ、8割以
 上のスタッフをボランティアで構成する慈善団体として、見事に運営コスト
 の問題を解決しています。
 その歴史は古く設立は1885年、特徴的なSt.Johnsの黄色い救急車は、ニュー
 ジーランドに在住の皆様なら、一度は目にしているかと思います。

 我が家の末っ子が2歳の頃です。夜間に突発的な喘息に見舞われ、念のため
 に病院を訪れたのですが、乳幼児の喘息は万一の事があるので、大きな総合
 病院でお泊りした方が良いとドクターに提案されたのです。

 提案から5分程でしょうか・・・辛そうな呼吸を繰り返す末っ子に定期的に
 吸入をさせている内に、いつの間にか病院の入り口にあのSt.Johnsの黄色い
 救急車が停まっていたのです。
 我が家の末っ子はSt.Johnsの優しい隊員のおじさんに抱っこされながら救急
 車に乗り、吸入を繰り返しながら安全に総合病院まで辿りつく事が出来まし
 た。

 ここから先はもちろん、公共医療のお仕事になります。何より素晴らしく感
 じるのは、ボランティア団体と公共団体が同じステージで活躍していて、そ
 の垣根が感じられない事です。

 日本で官民一体、なんて言われると少し不安になりますが、ここニュージー
 ランドではSt.Johnsに限らず、官民一体の見事な連携プレイを見る事が出来
 ます。

 St.Johnsに限らず、ボランティア活動に従事する皆様からは、それぞれが活
 動に対する自覚や誇りが有るように感じられます。

 ボランティア活動が盛んなニュージーランドの恩恵に預かれた我が家も、
 St.Johnsに寄付をする事でささやかながら活動に参加させて頂いております。

 いつか街角でSt.Jonhsの募金活動を見掛けたら、皆様も安全なNZの未来ため
 に寄付を宜しくお願い致します。



 ■Little Forestさんのニュージーランドコラムバックナンバー:

 「息子が通っているモンテッソーリ学校について その2」
  http://www.eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=237

 「息子が通っているモンテッソーリ学校について」
  http://www.eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=230

 「カソリック系スクール入学の手順」
  http://www.eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=225



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 <編集部より>

 次回の移住メルマガは8月21日の配信となります。

 どうぞお楽しみに!



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【あなたにもできる! ニュージーランド移住情報 】
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