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Vol. 39 NZ 一日のうちに四季がある!?

VOL.39 2008年11月17日 ───────────────────────
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                発行:イーストウィンド <隔週月曜配信>
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日本文化を伝える

週末のオークランドでは快晴の下、毎年恒例の日本の祭典「 第8回 ジャパ
ンデー 」が開催されました。屋内、野外では綿菓子やたこ焼き、焼きそば
等が売られており、日本のお祭り風で懐かしく思えました。また、ステー
ジ上では、和太鼓、琴、盆踊り等、日本文化を伝える沢山のイベントが催
されていました。

このような機会に、様々な国籍の人が少しでも日本文化に興味を持って頂け
ればいいですね。


さて、前回発行のメルマガでは物件の探し方や見学方法についてご紹介いた
しました。今回は購入希望物件が見付かった後の契約交渉や契約手続きにつ
いてご紹介していきます。



(だ)


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今日のメルマガラインナップ

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1.News !
   〜 NZ 外貨預金、不動産購入、移住説明会のお知らせ 〜

2. ニュージーランドの不動産購入
   〜 NZ住宅の購入方法 − 購入契約から物件引渡し 〜

3.連載コラム! 周さんのNZ生活(Vol.33)
   〜 衣替え(更衣・ころもがえ) 〜

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  1.News !
   〜 NZ 外貨預金、不動産購入、移住説明会 〜

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いまだ景気回復の見られない日本に見切りをつけて海外に移住したい!
老後はのんびりニュージーランドで過ごしたい!

でも、

本当に住むことが出来るのか?
仕事はあるのか?
物価は?

など、多くの方が同じ不安を抱えています。

ニュージーランド現地スタッフが日本に出向き、永住権取得・不動産購入
・外貨預金・起業・長期滞在希望の方々を対象に説明会を行います。

説明会では、新移民法やビジネスの起こし方、家の購入、教育制度、政治、
経済についても触れさせて頂く予定です。


■ニュージーランド外貨預金、不動産購入、移住説明会(東京会場)

〜 12月開催 第36回 〜

  ・日時 : 2008年12月7日【日】 10:00 〜 12:00(※20名様限定)
  ・場所 : 泉ガーデンコンファレンスセンター
        Room3(泉ガーデンタワー7階)


▼「 ニュージーランド外貨預金、不動産購入、移住説明会 」の
お申し込みはこちらから

http://www.eastwind.co.nz/ew/eij/eij_semi.html


※説明会当日にご参加できないお客様や首都圏以外の地方にお住まいの
お客様向には個別カウンセリングを開催しております。

個別カウンセリングをご希望のお客様はお気軽にお問い合わせ下さい。
  → Email: ijyu@eastwind.co.nz


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  2. ニュージーランドの不動産購入
   〜 NZ住宅の購入方法 − 購入契約から物件引渡し 〜

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<<< 購入のお申し込み オファー >>>

物件見学後、購入の意思がある場合は不動産会社に購入の申し込み(オファ
ー)をかけます。不動産会社は、売主と買主から提示された条件(※購入価
格、引渡し日 その他条件 等)を双方と交渉していきます。

まず、不動産屋のオフィスにて購入契約書に自分の希望を書き込んでいきま
す。この時点では、それぞれ提示された条件を交渉するだけですので折り合
いがつかなければキャンセルすることができます。

提示する主な条件には、次の4項目があります。


1.希望購入価格

  ・売主の希望価格より、安く設定することも、高く設定することもできます。


2.買い手の立場としての条件

  ・LIM レポート(市役所からの土地調査資料)
   この条件は任意で選択することが可能です。状況にもよりますが、通常
   は買主が用意いたします。

・ファイナンス条件と日程
   銀行ローンを利用する場合は、この条件に書き込んだ日までに、銀行か
   らの融資を取り付が必要です。融資までの期間を考慮して余裕ある期間
   を設定いたします。また、キャッシュで購入の場合はキャッシュと記入
   いたします。

  ・その他の条件
   例えば、マンションの場合などは、一年間の共益費がいくらかなど、買
   主が売主に対して要求することができます。この条件は任意で選択する
   ことが可能です。

3.デポジット(手付金)の額と支払い日

  ・通常は、買主、売主の双方が出した条件が、満たされた時に同意した購
   入額の10%前後と言われていますが、それ以下の金額の場合も多々あり
   ます。

   支払い日は、仮契約直後に買主が不動産屋に払いますが、仮契約日前に
   払うこともできます。

4.物件引渡し日の設定(Possession Date や Settelment Dateと呼ばれます。)
仮契約日から何日後と設定したり、何月何日と指定することが可能です。
  また 週末、祝日を除く日を設定いたします。そしてこの設定日に、デポ
  ジットを差し引いた残金を払い、物件の名義が正式に売主から買主へ変更
  されます。

  銀行ローンの場合は、弁護士と銀行がその手続きを行い、残金を銀行が支
  払います。通常、この日に鍵を引き渡しますが、まれに数日ずれることも
  あります。


上記1〜4は、あくまでも買主の希望条件なので、何を条件提示してもいいの
ですが、あまりにも買主有利の条件を提示すると、売主に拒否され契約に至
らないこともありますので、その加減が難しいかもしれません。

売主は、買主から条件が書かれた購入契約書を受け取り、契約交渉を続ける
気があれば、その購入契約書に自分の希望を書き込み、不動産屋を通して買
主に再度返されます。例えば、売主は希望金額を買主希望の金額に近づけた
り、引継ぎ日を変更したり、LIM レポートを拒否したり等、売主が譲れない
条件を二重線を引き、同じ用紙に新しい条件を書き込みます。

このように売主、買主のお互いの駆け引きが何度も繰り返される場合もあり
ます。また、すぐ同意に達する場合もあります。売主、買主が双方の条件に
同意した時点で仮契約になり、購入契約書に仮契約日が記載されます。

これまでのやり取りは、全て不動産屋を通して行いますので、買主、売主が
直接交渉することはありません。



<<< 仮契約 >>>

ニュージーランドでは、買主、売主ともに弁護士を雇う義務がありますので、
それぞれが弁護士へ依頼します。ここからのやり取りは全て双方の弁護士を
通して行われ、最後まで買主、売主が直接話し合いをすることはありません。

買主は契約の条件として提示した登記、土地調査、銀行融資、建物調査など
の内容を期日内に調査、確認します。この時、調査書に虚偽や問題が発生し
た場合、買い主は契約を破棄することができます。

買主、売主がそれぞれの条件に合意した後、契約成立となります。



<<< 契約成立 >>>

契約成立後は、売主、買主、双方ともに契約のキャンセルはできません。
また、契約成立後に引継ぎ日の変更を行う場合は、遅延するごとに残金(物
件購入金額からデポジットを引いた金額)の14-18%(※契約書に記載されま
す)がペナルティとして日割り計算され、遅延を希望する側が相手側に支払
います。

契約成立後、買主が物件の引継ぎ日までに行うことは、

1.銀行ローンで購入する場合は、建物・家財保険に加入(※ローン融資の条
  件)いたします。手続きは、ご自身で保険会社や保険ブローカーを探し加
  入する方法と、ローンを融資する銀行で取り扱っている保険に加入するこ
  とができます。

2.名義変更のため書類へサイン(※弁護士が用意)いたします。書類の種類
  により、弁護士立会いのもとサインする物もあります。ニュージーランド
  に渡航できず、サインができない場合には、次のように手続きいたます。

  A)ニュージーラン在住で、弁護士に会うことのできる人物に、委任状(Pow
   er of Attorney)を立て、サイン代行をしてもらいます。(※この場合は
   購入側の弁護士が作成した書類(※委任状)を持ち、買い手が日本の行政
   書士か公証役場の公証人の前で書面にサインをし、弁護士に国際郵便等
   で送り返します。)

  B)委任状を立てない場合は、弁護士作成の書類を持ち日本の行政書士か公
   証役場の公証人の前でサインをし、書類を国内郵便等でニュージーラン
   ドの弁護士事務所に指定期日までに送り返します。



<<< 物件の引継ぎ >>>

まず、購入残金を支払います。銀行ローン、キャッシュ共に買主の弁護士事
務所の銀行口座に入金いたします。その後、買主側の弁護士が売主側の弁護
士へ入金します。さらに売主側の弁護士が売主本人に入金いたします。

買主側の弁護士から、売主側の弁護士への入金が確認された後、購入物件の
鍵が引き渡され、正式に購入物件に住むことができます。

引継ぎ日以降、1週間以内に弁護士から固定資産税や、マンションであれば
共益費などの相殺が買主に返金されます。この返金額からは弁護士費用が差
し引かれます。また、登記所などの書類、相殺金額の詳細が送られてきます。



[ニュージーランド不動産のワンストップ]────────────────

不動産価格が下がり、為替が円高に振れている今!ニュージーランドでの不動
産購入をご検討ください。イーストウィンド不動産部門は、資産運用、投資、
現地物件視察から、購入、売却までニュージーランド不動産のワンストップ。

手軽なニュージーランド不動産購入を実現いたします。


詳しい情報は下記ウェブサイトから

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  3.連載コラム! 周さんのNZ生活(VOL.33)
    〜 衣替え(更衣・ころもがえ) 〜

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11月に入ってオークランドは日差しがぐんと強くなった。最高気温はまだ20
度前後だが照りつける太陽は「ジリジリ」と表現してもいいくらいだ。いよ
いよ夏に入ったのである。日本なら初夏を迎えて衣替えの季節だ。「衣替え」
は初夏を表す季語だが、こちらは明け方の気温が10度を切ることもあり油断
はできない。

町を歩くと厚手のコートを羽織っている人もいれば半袖のTシャツと言う姿
にもお目にかかる。家から歩いて10分ほどの海岸ではウインドサーフィンや
カヤックに興じる人もいればしっかりダウンジャケットを着込んで散歩して
いる人にもお目にかかる。

つまり、オークランドでは「季節感」がめちゃくちゃなのである。これは昼
間の日差しと夜の冷え込みに関係がありそうだ。朝早く外出した人はどうし
ても厚着になるし日が高く昇ってからの外出は薄着になるのだろう。「ニュ
ージーランドには一日のうちに四季がある」とはガイドブックに必ず出てく
る文章だが、筆者はむしろ「一日のうちに夏と冬がある」と言ったほうがい
いと思っている。「四季」と言うようなデリケートな違いではない。

この季節、まだ冬の名残で雨が多い。だから、ゴルフのプレーも荷物が多く
なる。朝のうちすっきり晴れていると思ってスタートしても一時間もすると
にわかに暗くなってザーッと降り出すことが多いから、ゴルフバッグの中に
はレインウエアと傘、それと雨からゴルフバッグを守るビニールのカバーが
欠かせない。しかも雨が降り出すと急に冷え込む。

日本と違ってキャディーさんがいないからバッグは自分で運ばなければなら
ない。筆者はしばらくの間手引きのカート(トランドラー)で我慢していた
がついに最近モーターつきのトランドラーを買った。これだと前の晩からバ
ッテリーを充電しておけばとりあえず18ホールを人力で引っ張る苦労だけは
免れる。そんな面倒のかからない日本でのゴルフはなんと贅沢なものだろう。

ゴルフに行っても雨具、外出してもウインドブレーカーは必携。この時期「
衣替え」は一日のうちで何度もすることが多いからニュージーランドでは「
季語」にはならないだろう。それにしても今年は本格的な夏が遅い。


(周)


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【あなたにもできる! ニュージーランド移住情報 】
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今回もご愛読いただきまして、ありがとうございました。
次回のニュージーランド情報もお楽しみに!

これからもどうぞよろしくお願いいたします。


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