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Vol. 185 ランドバンキング
VOL.185 2014年10月28日 ───────────────────────
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発行：イーストウィンド ＜隔週月曜配信＞
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皆さま、こんにちは。
昨日は祝日「LabourDay（労働の日）」のため、こちらは3連休でした。
（そのため配信も本日になります）
NZの祝日は日本に比べて少なく、前回の祝日は6月第一週の「Queen's
Birthday」でしたから、ほぼ半年祝日がなかったため、かなり待ちわびた
感がありました。
調べたところ、2014年のNZの祝日は11日に対し、日本の祝日は振替休日含
むと17日なので、NZは日本の2/3しか祝日がありません。
ちょっと日本が羨ましく思えてしまいます（笑）
それでは本日のメルマガをお届けいたします。
（た）
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今日のメルマガラインナップ
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1. ランドバンキング
2. ニュージーランドよろず生活コラム（22）
「スクールホリデー」
3. ファイナンス
〜 NZドル、政府の売り介入などで急落 約1年ぶりの安値 〜
4. ご案内：いま注目される、海外相続の必要性について
5. 移住会員さま／NZコラム
キジねこのニュージーランドコラム オークランドの外食事情(14)
〜 発展するオークランド飲食の光と影。後編。 〜
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1. ランドバンキング
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住宅資本価値（Capital Value）が3年ぶりに見直されました。
それに基づいて来年7月からの固定資産税の支払額が変更になる予定です。
特にオークランド市内52万5千の物件に関しては、3年前と比較して住宅資
本価値が平均33%、ノースショアの一部の地域は最大55%も上昇致しました。
オークランドは今後も人口が増えていくことが予測されており、特にノース
ショアエリアは治安の良さ、有名校が多い、ショッピングモールの充実な
どといった様々な優良ポイントがあるため、物件の価値が安定して上がり
続けるのです。
ここに目をつけたデベロッパー（開発業者）は、現在ノースショアエリア
のあちこちで大規模な開発を続けています。
家を建てる場合、通常は土地を購入し、役所へ建築許可（Consent）を取得
し、実際の建設という流れになるのですが、これを個人で行うとトータル
で一年以上はかかってしまうため、購入者はすでに建設済みの住宅を購入
するのが一般的です。
デベロッパーはすでに地元や役所と密なコネクションがあるため、2ヶ月前
後で許可を取得し、許可が取得できればすぐに自分のところで抱えている
建築士に依頼し、そこから3ヶ月ほどで物件を建てることが出来るのです。
弊社のランドバンキングは、デベロッパーが土地を買い、物件を建設し、
売却するまでの流れに対して投資を行います。
ただし、このような好条件の土地は、非常に限られておりますので、現在の
オークランドの不動産好景気の下のみ成り立っています。
簡単な例で言うと、広い土地付きの安価な物件をランドバンキング資金か
ら購入し、その土地を二つに分割（Subdivide）してもう一軒を建設し、
別々の物件として売却します。
そうすると通常80万ドル前後で購入したオークランドノースショアの一物
件が、土地が狭くなった分安くはなりますが、60万ドル台、うまくすると
70万ドル前後での売却が可能となります。
ランドバンキングのシステムには、こういった地元と密着したデベロッパー
が建築士や不動産会社などと提携してうまくチームをまとめ、物件売却ま
でを意欲的に行うといった仕組みが出来上がっているのです。
ランドバンキングにご興味のある方は、下記リンクをご参照頂き、お問い
合わせ下さい。
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2. ニュージーランドよろず生活コラム（22）
「スクールホリデー」
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NZの学校は4ターム(学期)に分かれています。年明けからターム1が開始し、
ターム3までの間は、そのターム毎に2週間のスクールホリデーが入ります。
そして、ターム4が終了しますと、クリスマスから年末年始にかけては6〜
7週間ほどの長期休みになります。
スクールホリデーが始まると、交通量が減るために高速道路の渋滞が軽減
され、仕事通勤者には喜びですが、子供と24時間一緒に過ごすことになる
親たちは、ちょっとした覚悟が必要になります。(苦笑)
スクールホリデー期間は、ショッピングモールや図書館等では子供向けの
イベントが盛んに行われます。また、スクールホリデープログラムといっ
て、朝から夕方(午前7時から午後6時くらい)まで子供を預かり、日替わり
のアクティビティ、例えば動物園、工作、プール、ゲーム、仮装、映画や
ゲームなどを提供する施設もあります。
こういったプログラムは料金的には高額($45〜55/日)になりますが、共働
きの両親にとっては有り難いサービスになります。
スイミングスクールやジム、サッカー教室などでも、年齢やレベルに応じ
たプログラムが提供されています。
クリスマスや年末年始の長期休みになりますと、家族でキャンプや旅行に
出かけたりと、家族単位で楽しむことが多くなります。海、山、川、森と
自然が豊富なNZでは、楽しみ方は様々です。コンピューターゲームなどが
子供たちの興味を奪いがちな昨今ですが、自然の中でのびのび遊べる事は、
子供の成長によい影響を及ぼすだけでなく、素晴らしい思い出となって心
に刻まれることでしょう。
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3. ファイナンス
〜 NZドル、政府の売り介入などで急落 約1年ぶりの安値 〜
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NZドルは、堅調な国内景気や政策金利の引き上げなどを背景に、上昇基調
が続いていましたが、9月下旬以降、軟調な展開となっています。
主な輸出品である乳製品の価格が今年2月以降軟調な推移となっていること
に加え、7月に実施された今年4回目の利上げ時に、NZ準備銀行のウィーラー
総裁が利上げの一時的な中断を示唆したことなどから、NZドルは対米ドル
で下落基調となっていました。その後、 9月下旬に政府要人から通貨高を
けん制する発言があったことや、NZドル売りの為替介入が8月にあったこと
が明らかとなったことなどから、 対米ドルで下げ幅が拡大し、対円でも下
落基調となりました。
足元で、乳製品価格はかなり調整が進んでいると見られるうえ、比較的高
い成長が続くアジア地域の底堅い需要は、中長期的な下支え要因になると
考えられます。また、為替市場における円安基調や日銀による金融緩和の
継続が見込まれることに加え、日本の貿易収支の赤字が続いていることな
どから、対円では底 堅さを維持すると考えられます。
今後、追加の為替介入が行なわれる場合や、米国の利上げが市場予想より
も早期となり、対米ドルでNZドルの下落が加速するような場合は、対円で
も短期的に下落圧力が高まる可能性があります。
他の先進国通貨と比較して、NZドルの相対的な金利水準の高さは変わりま
せんが、従来想定されていた年内までの利上げが見送られる可能性が出て
きたことなどから、当面NZドルの上昇率は今後やや低下すると思われます。
しかしながら、堅調なNZ国内景気を背景にインフレ圧力が高まる場合は、
来年半ばにも利上げが再開されるとの見方もあることなどから、NZドルは
対円で底堅く推移するものと期待されます。
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4. ご案内：いま注目される、海外相続の必要性について
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2008年にいわゆるリーマンショックで端を発した世界的金融危機と続く経
済停滞。そんな中で起こった東日本大震災の日本経済への計りがたいダメー
ジは、今後の日本の経済復興がどれほど険しい道なのかを日本国民にいみ
じくも知らしめることになりました。
これからの日本政府は「震災復興」という言葉だけを利用して、あらゆる
角度から国民に負担を課していくことは目に見えて明らかです。
それに先立って2010年、すでに2011年度の税制改革法案の中で政府は「所
得税増税」「相続税増税」「消費税増税」等の非常に大きな税制改正を通
す予定であることを発表していました。
震災後の対策に右往左往する中国会審議が延期されているものもあります
が、近い将来必ず国民の負担がさらに増大する方向に政治が舵取りされて
いくのは間違いありません。
その中でもとくに相続税の基礎控除が引き下げられました。
「5000万＋相続人毎1000万」だったものが、「3000万＋相続人毎600万」に
引き下げられています。さらに死亡保険の非課税枠を縮小して相当な増税
を予定しています。
相続税はスイス・スウェーデン・イタリア・カナダ・シンガポール・タイ・
マレーシア・オーストラリア・ニュージーランドなど廃止している国も多
く、これから廃止に向けて動いている国も増える中で、「死者に鞭打つ」
時代遅れの税金でありながら、日本では裕福な層から効率的に税金を徴収
できるシステムとしてますます強化しようとしているのです。
子供たちのために必死で働き蓄えた資産、すでに所得の段階で納税してい
る資産への再課税が一層厳しくなり、原発の健康不安は増大し、そしてな
により国（政府）に対する信頼が喪失している今の日本。日本人として、
1人の親として、未来を担う世代へいかに資産を残せるのかー今こそ、世
界を視野に入れた相続対策に踏み出す時です。
海外相続、相続対策について詳しく資料を元にご案内させていただきます。
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5. 移住会員さま／NZコラム
キジねこのニュージーランドコラム オークランドの外食事情(14)
〜 発展するオークランド飲食の光と影。後編。 〜
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シティ中心部だけをとっても、お店の数はどんどん増えているオークラン
ド。もちろん、競争激戦区。家賃はものすごーく割高な国なので、固定経
費を払えずにクローズ、撤退する店も後を絶たない。
ハイストリートという、クイーンストリート一本東側の通りにあったイタ
リアン・レストランなど、１年もたたずにクローズしたが、後から一度も
家賃を払っていなかったと大家サイドから聞かされ、きじねこは心から驚
いたのであった。。。
質量共に発展するオークランドの食の「影」の部分は、他にもある。
グルーポンやグラブワンなどのクーポン競争である。
グルーポン： http://www.grouponnz.co.nz/
グラブワン： http://www.grabone.co.nz/auckland/view-all
興味がある方は覗いてみて欲しいのだが、50％オフなどのお得情報がいっ
ぱい。
いったいこんなに安くクーポンを出しておいて、その上クーポン会社にも
手数料を支払い、飲食店はやっていけるのか。
知り合いのシェフに聞いたら、粗利益はものすごく少なくて泣けてくると
のこと。こんな消耗戦をやっているオークランドの飲食店、中長期でみた
らいいはずがない。
そして、肝心の料理にも、影の部分が・・それは、料理人の基礎能力があ
まり問題にされないこと。とにかく、「見た目に美しい」とかお客を
「ハッとさせる」料理を作ることがウケるという、インパクト重視のお国
柄か。
カリナリー（料理）の学校などに通うシェフ志望も多いのだけど、これが
また、カリナリーはアートという位置づけだから、どうしてもパフォーマ
ンス重視のカリキュラムのようだ。日本の○○調理師専門学校などのよう
に、料理の基礎をたたき込むというのとは全然ちがう。
私は、アート作品ではなく、美味しい料理を食べたいのだ。素材にこだわり、
火入れにこだわり、そして最後に見た目にも美しければ言うことなし。
しかし、オークランドの飲食では、素材や火入れは二の次という店が多く、
高級レストランでもがっかりさせられることがある。
まだまだ、食の発展途上国、日本の若い料理人には進出のチャンスかも。
■きじねこさんのニュージーランドコラムバックナンバー
オークランドの外食事情(13)
〜 発展するオークランド飲食の光と影。前編。 〜
https://eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=182
オークランドの外食事情(12)
〜 お茶もタダではありません、ね？ 〜
https://eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=178
オークランドの外食事情(11)
〜 オークランド日本食最前線【MASU】の楽しみ方 〜
https://eastwind.co.nz/mailmagazine/index.php?vol=174
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＜編集部より＞
「見た目重視、味は二の次。」
確かにそのような傾向がありますね。ニュージーランド各地で開催される
フードコンペティションなどは、その最たる例だと思います。
本当に美味しいものをお客様へ提供し、喜んでいただく。このような志を
もったお店が、これからもっとオークランドに増えていけば良いですね。
次回の移住メルマガは、11月10日配信となります。
どうぞお楽しみに！
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【あなたにもできる！ ニュージーランド移住情報 】
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